חולון הפכה בתוך עשור ממחסן תעשייתי צנוע למוקד נדל"ן מסחרי מבוקש, ומי שמביט בנתונים מגלה תמונה מרתקת: שיעור התפוסה במתחמי המשרדים החדשים עומד על 94 %, בעוד התשואה הממוצעת למ"ר נשארת יציבה סביב 7 % לשנה – גבוה כמעט ב‑1.2 % מהממוצע בתל‑אביב. הגורמים לכך מגוונים: מיקום אסטרטגי בסמוך לצירי תנועה עיקריים, תכנית מתאר עירונית המעודדת בנייה לגובה לצד שימור אזורי תעשייה קלאסיים, ותמריצים מוניציפליים נרחבים. שילוב זה יצר היצע חדש ומותאם לצרכים של חברות היי‑טק, מרכזי שירות וסטארט‑אפים הלומדים על בשרם כי יוקר המחיה בגוש דן מחייב בחירה חכמה יותר ממגדל יוקרתי במרכז תל‑אביב.
שוק הנדל"ן המסחרי בחולון מחולק כיום לשלושה אזורים עיקריים: מתחם העסקים «הרוקמים» עם מגדלים מודרניים עד 25 קומות, אזור תעשייה ג' המתאפיין במבנים נמוכי קומה הניתנים לשיפוץ מודולרי, ופארק פרס שמתפתח לקמפוס ירוק הכולל מבני משרדים לצד מסחר ובילוי. במתחם הרוקמים המחיר למ"ר נע בין 90‑110 ₪ לשכירות בסיס, בעוד באזורים המסורתיים ינוע סביב 60‑80 ₪ – אך עם פוטנציאל השבחה גבוה בשל המרת חללים תעשייתיים ללופטים משרדיים.
אחד הכוחות שמניעים את השוק הוא הון מוסדי: קרנות פנסיה וקופות גמל רוכשות מגרשים עתירי זכויות בנייה ארוכות טווח, בידיעה שהשלמת הקו הירוק של הרכבת הקלה והפקעת קרקעות לנת"צ ישנו את מפת התחבורה בעיר ויעלו את ערך הנכסים. נוסף על כך, גורמי מימון מקומיים כמו בנק לאומי ובנק דיסקונט מציעים ריביות פריים מינוס 0.6 % למשקיעים ב‑LTV של עד 70 %, תמריץ משמעותי לזרים ולישראלים גם יחד.
מבחינת ביקושים, סקר שערך מכון «DataSphere» ברבעון הראשון של 2025 מצא כי 48 % מהחברות הטכנולוגיות בגוש דן ששוקלות Relocation מחוץ לתל‑אביב מציבות את חולון ברשימת שלושת היעדים המועדפים. הסיבות: קרבה ללקוחות במרכז, עלות שכירות נמוכה יותר, וקל יותר לגייס עובדים בפריפריית המרכז.
מנגד, השקעה בנדל"ן מסחרי בחולון דורשת זהירות: למרות ביקוש גבוה, מלאי הקרקעות הפנוי לאינסוף ומחירי הקרקע יכולים לזנק בחותמת החלטות ועדה מקומית. חשוב לנתח ייעודי קרקע ולקבל חוות דעת תכנונית טרם העסקה.
בשורה התחתונה – מי שמזהה את נקודת המפנה בין הפוטנציאל למימוש ומצייד את עצמו ביועץ מקצועי, יוכל ליהנות מתשואה עודפת ושווי עליון בעת מכירה או השכרה חוזרת.
