לקיחת משכנתא – המדריך המלא לרוכשים דירה חדשה

רכישת בית תהיה בוודאי ההשקעה הכספית הגדולה ביותר שלכם. לפני שאתם מתארגנים לקראת לקיחת משכנתא, האם אתם יודעים את גודל ההלוואה שתוכלו להרשות לעצמכם? האם אתם יודעים לאילו התשלומים חודשיים אתם מתחייבים?

על מנת שתוכלו להמשיך לנהל אורח חיים נעים ורגוע בבית החדש, מבלי לדאוג שמא לא תעמדו בתנאי הפירעון ותיאלצו להתמודד עם מחזור משכנתא ואולי גם עם אובדן הנכס, וכדי שלא תמצאו את עצמכם נאבקים מדי חודש בהחזר ההלוואה שלקחתם – הנה המדריך שיעזור לכם לקחת משכנתא שמתאימה בדיוק לצרכים, ליכולת הפיננסית ולאורח החיים שלכם.

בשנים האחרונות, יותר ויותר אנשים מעדיפים להשתמש בייעוץ משכנתא פרטי משלהם. החלטה נבונה למי שבוחר לחסוך לעצמו זמן וכסף ולהטיל את המשימה על איש מקצוע. בכול מקרה, לפני שתצאו לדרך וכדי לקבל החלטה מושכלת, עדיף שתדעו בפני מה אתם עומדים.

  1. רגע לפני שמחפשים בית לרכישה

אתם עומדים לצאת למסע מרתק לחיפוש אחר הבית החדש שלכם, מסע שישפיע על חייכם בשנים הקרובות. הדבר הראשון שתוכלו לעשות כדי להקל על המשימה, הוא לצמצם את המבחר, על ידי מענה על השאלה: איזה נכס אתם יכולים להרשות לעצמכם?

שלושה פרמטרים עיקריים ישפיעו על שיקול הדעת שלכם:

  • ערך הנכס כפי שנקבע על ידי שמאי מורשה
  • גובה ההון העצמי שלכם
  • אחוזי המימון שתקבלו מהבנק

איך אחשב את עלות הבית החדש?

המשכנתא שתקבלו לא תממן את מלוא ערכו של הבית. בדרך כלל, הבנק ילווה לכם עד 75% מערכו של הנכס. את שאר 25% יהיה עליכם לממן מההון העצמי שלכם.

  • כיצד נקבע ערך הנכס?

הבנק ייחשב את ערכו של הנכס לא לפי המחיר עליו שילמתם למוכר, אלא על פי הערכת השמאי המורשה לפי ערכו העכשווי בשוק. המשמעות היא שרק לאחר שתדעו את ערכו של הבית לפי הערכת השמאי, תוכלו לחשב את גובה המשכנתא שתקבלו.

  • מה נחשב להון עצמי?

יהיה עליכם להשלים 25% ממימון הבית בעזרת ההון העצמי שלכם. ההון העצמי כולל את כל המקורות הכספיים שעומדים לרשותכם, אפילו עזרה מההורים, למשל, קופת חיסכון, ניירות ערך, קופות גמל וכדומה.

  • מה יהיה גובה המשכנתא שאקבל?

כעת תוכלו לחשב את גובה המשכנתא שתקבלו. לדוגמה – רכשתם דירה בסכום מסוים, והשמאי מעריך את שווי הנכס ב-1 מיליון ש״ח. לפיכך:

גובה המשכנתא יהיה 750,000 ש״ח (לפי 75% מערך הנכס)

גובה ההון העצמי יהיה 250,000 ש״ח (לפי 25% מערך הנכס)

  1. לאחר מציאת הבית המתאים

לאחר שבדקתם וברור לכם כמה יעלה לכם הנכס, יהיה עליכם לבחור במשכנתא אשר התנאים שלה יתאימו ליכולת הכספית שלכם לעמוד בתשלומים החודשיים לאורך שנים.

כלומר, תצטרכו לבחור בסוג הריבית ובסוג מחשבון המשכנתא המתאימים לכם. החלטות אלה ישפיעו על גובה ההחזרים החודשיים שלכם.

  • סוגי ריביות
    • ריבית קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן – הריבית לא תשתנה לפי תנודות השוק לאורך כל תקופת המשכנתא. הקרן תהיה צמודה למדד ותשתנה בהתאם.
    • ריבית משתנה צמודה למדד המחירים לצרכן – לאורך השנים, במועדים שנקבעו בחוזה, הריבית תשתנה בהתאם לשינויים שחלו בגובה הריבית בשוק. גם כאן, הקרן תשתנה לפי המדד.
    • ריבית פריים – הריבית תשתנה מדי חודש לפי ריבית הפריים.
    • משכנתא צמודה לדולר – גם הקרן וגם הריבית צמודות לדולר וישתנו אחת לתקופה בהתאם לריבית הליבור.
  • סוגי מחשבוני משכנתא

קיימים מספר מחשבוני משכנתא כאשר כל אחד מהם מאפשר לכם לקבל תמונה מלאה לגבי מצב המשכנתא שלכם. המחשבונים משקפים את היחס שבין הריבית לקרן ואת השיניים שיחולו במהלך השנים ביתרת החזרי הריבית והקרן.

לדוגמה, המחשבונים משקפים נתונים, כגון: מה יהיה גובה הריבית והקרן – בכול אחד מההחזרים החודשיים, במועד מסוים, או גובה הקרן שנותר לתשלום. המחשבונים כולם זמינים באתרי האינטרנט, כך שתוכלו להתנסות בהם. הנה דוגמאות לשניים מסוגי המחשבונים:

  • מחשבון לוח שפיצר – לפי לוח זה ההחזרים החודשיים הם קבועים לאורך כל תקופת המשכנתא, אבל הרכב התשלום משתנה, כלומר גובה התשלום המופרש להחזר הקרן והריבית.
  • מחשבון גרייס חלקי או מלא – לפי מחשבון זה התשלומים הראשונים מיועדים כולם רק לתשלום הריבית, ורק אחר כך מופרשים הכספים גם לטובת החזר הקרן.